Bail commercial

Focus sur la Réforme du droit des obligations et du contrat

De 29 mai 2018

Ordonnance n° 2016-131 du 10/02/16 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Cette réforme, désormais applicable à l’ensemble des contrats signés / renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er octobre 2016, n’est autre que la consolidation de certaines notions jurisprudentielles mais pas que…

En effet, le législateur a souhaité procéder à une sécurisation juridique du Code Civil dont les dispositions ancestrales étaient quelques peu désuets à travers une justice contractuelle et même une simplification garantissant l’attractivité du droit français.

Si l’intégralité du Titre III, du Livre III du Code civil a été modifié, que faut-il en retenir et surtout en quoi le bail commercial est-il impacté ?

Les notions essentielles d’ordre public, ont été (re)définies et codifiées, à savoir :

  • La liberté contractuelle (Art 1102 Cciv),

  • La notion de bonne foi

  • L’obligation d’information précontractuelle (Art 1112-1 Cciv)

  • Le contenu du contrat (Art 1162 Cciv) comme l’obligation essentielle de délivrance du Bailleur (Art 1 719 Cciv)

  • La notion de confidentialité et donc obligation de non divulgation d’une information qualifiée de confidentielle sauf en cas de procédure judiciaire avec l’accord de la partie concernée

En matière de bail commercial :

    • Consécration de la théorie de l’imprévision (changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat qui rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque) justifiant la renégociation du contrat – à distinguer toutefois de la force majeure (imprévisibilité et irrésistibilité – Art 1 218 Cciv),

    • s’agit-il d’un contrat d’adhésion ou de gré à gré ? comportant des clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les parties. (Art 1110 Cciv) En cas de manquement à cette disposition d’ordre public les clauses seront qualifiées d’abusives et donc réputées non écrites (Art 1171 Cciv) (Exemple la clause résolutoire qui ne peut être évoquée que par le bailleur). Ce dernier devra pour se prémunir conserver tous les échanges écrits avec le locataire (demandes de renseignements, modifications et validation des clauses du bail).

En cas de manquement d’une des parties au contrat, quelles sont les sanctions encourues ?

Suivant la gravité des faits et de la clause concernée, il est possible d’obtenir :

  • La résolution du contrat avec un effet rétroactif,

  • L’indemnisation de la partie lésée

  • L’exécution forcée en nature,

  • La réduction du prix,

  • La nullité de la clause litigieuse

  • Et enfin l’exception d’inexécution.

Cette réforme est avant tout empreinte de moralité et d’éthique par la codification de notions jurisprudentielles, le locataire continue ainsi à être assimilé par le législateur à un consommateur devant être protégé puisque ses droits ont été renforcés.

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