Bail commercial

Focus sur Loi dite PINEL du 18/06/14

De 30 mars 2018

Loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite Loi Pinel du 18/06/14

Là où le législateur souhaitait par la Loi Pinel maintenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire, l’objectif annoncé est-il atteint ?
Cette Loi est l’une des plus grosses réformes du Décret du 30 septembre 1953 – texte fondateur du statut des baux commerciaux instauré pour garantir la protection des commerçants.
Nous avons encore pu constater l’interventionnisme du législateur dans les carcans du principe de la liberté contractuelle socle des rapports locatifs et ce toujours au profit du Preneur à bail – locataire, exploitant des lieux loués.
En effet, nous pouvons brièvement évoquer quelques points essentiels, à savoir :

La durée du bail,

  • la convention d’occupation précaire notion initialement jurisprudentielle a été codifiée (Art L 145-5-1 C.com),
  • l’assouplissement concernant le bail dérogatoire de la Loi LME du 4 août 2008 (faculté de consentir plusieurs baux dérogatoires successifs) a été renforcé par la Loi Pinel en portant la durée de 2 ans à 3 ans avec 1 mois de sursis pour éviter la transformation en bail commercial statutaire en cas de maintien dans les lieux (Art L 145-5 C.com) ,
  • a contrario, la possibilité de consentir des baux d’une durée ferme a été limitée (maintenue que pour les baux dont la durée excédent les 9 ans ou pour les locaux monovalents) point essentiel de négociation des bailleurs investisseurs ou Institutionnels en recherche perpétuelle de rentabilité. La faculté de résiliation triennale redevient d’ordre public (Art L 145-4 C.com).

Pour ce qui est du loyer, celui-ci est désormais encadré lors de la révision ou du renouvellement du bail pour le calcul du plafonnement en supprimant toute référence à l’ICC (l’Indice du Coût de la Construction) puisque désormais s’applique l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) (Art L 145-34 et L 145-38 C. com). L’ICC peut toutefois être encore choisit pour la clause d’échelle mobile (Art L 145-39 C.com).

  • Un mécanisme de lissage dit « plafonnement du déplafonnement » a vu le jour. La majoration du loyer annuel révisé (révision triennale ou révision de la clause d’échelle mobile) ou renouvelé en cas de déplafonnement est limitée à 10% du loyer annuel acquitté (ou plutôt facturé) de l’année précédente. Disposition toutefois non d’ordre public.

Force est de constater la flagrante similitude avec les locaux à usage d’habitation

  • Puisqu’une transparence et un renforcement du devoir d’information en matière de charges et travaux (facturation et de répartition) suite au décret de 3 novembre 2014 ont été imposés. La liberté contractuelle est mise sacrifiée par l’obligation d’établir un inventaire précis et limitatif à annexer au bail (Art L 145-40-2 C.com).

  • Un droit de préemption en faveur du locataire en cas de vente des locaux loués a été instauré depuis le 18 décembre 2014 pour faciliter l’accès à la propriété et pérenniser le commerce. Il peut toutefois être contourné par la cession unique de plusieurs locaux dans un ensemble commercial (Art L 145-46-1 C.com).

Et pour définitivement mieux protéger le locataire, toutes les clauses contraires aux dispositions d’ordre public (Art L 145-15 et L 145-16 C. com) sont désormais réputées non écrites (censées n’avoir jamais existées) et donc imprescriptibles. L’action menée contre la clause litigieuse pourra être introduite à tout moment et non plus suivant la prescription biennale applicable en matière de droit commercial (Art L 145-60 C.com).
Ces différents changements qualifiés par la doctrine de majeurs soulèvent toutefois quelques interrogations dans la pratique auxquelles nous laisseront la jurisprudence y répondre.

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